Bất động sản: cái chết biết trước

Mặc Lâm, biên tập viên RFA
2013-08-08

Một khu nhà cao cấp mới xây ở Hà Nội

RFA photo

Thời gian gần đây những dấu hiệu về sự sụp đổ dây chuyền bắt đầu từ thị truờng bất động sản đã ngày một rõ hơn đặc biệt cộng vào đó là bức xúc của người dân bị các dự án hay chủ doanh nghiệp lừa gạt hợp đồng khiến làn sóng chống đối trở nên mạnh mẽ. Mặc Lâm phỏng vấn ông Nguyễn Văn Đực, giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành để tìm hiểu thêm ý kiến một doanh nghiệp trước tình hình này.

Mặc Lâm: Ông là người từng đưa ý kiến cho rằng bất động sản trên đà suy thoái và có dấu hiệu đổ vỡ trong thời gian sắp tới. Theo ông những biểu hiện rõ nhất trong thời gian gần đây là gì ạ?

Ông Nguyễn Văn Đực: Một số biểu hiện là chủ đầu tư bỏ trốn, người dân biểu tình và đã đi tới manh nha chiếm dự án. Tôi cho rằng đó là dấu hiệu của bệnh bất động sản đang xấu dần đi. Điều mà tôi lo ngại hơn nữa là chỉ cần 5-7 hoặc 10 dự án nổ ra như vậy thì nó sẽ gây ra một dây chuyền rất lớn. Những doanh nghiệp đã chết, xứng đáng chết thì phải chết, nhưng nó sẽ lây lan ra những doanh nghiệp gần chết mà có thể cứu sống được nhưng vì dư chấn của những hành động của người dân cộng với chủ đầu tư bỏ trốn không thực hiện được dự án sẽ đưa đến những doanh nghiệp chưa đáng chết, chưa đúng lúc chết thì phải chết. Tôi nghĩ  rằng nếu nó xảy ra đồng loạt như vậy thì tình hình xáo trộn về kinh tế, đời sống người dân và đặc biệt là an ninh rất lớn. Những dự án bỏ hoang bị người dân hoặc những người nhập cư, những người lao động chiếm giữ làm nơi ở tạo nên sự nhếch nhác rất lớn về an ninh xã hội.

Mặc Lâm: Thưa ông, đối với chính phủ, ông có nhận xét gì về những nỗ lực của họ nhằm đối phó với những hình ảnh mà ông vừa mới đưa ra, đặc biệt là những biện pháp kích cầu hay họ có trợ giúp cho ngành bất động sản?

Ông Nguyễn Văn Đực: Chính phủ trước tiên là không đánh giá đúng mức sự đổ vỡ của bất động sản. Bằng chứng là đánh giá hàng tồn kho quá thấp, đánh giá nợ xấu quá thấp. Do chủ quan khi đánh giá cơn bệnh bất động sản chưa ngặt nghèo và vì thế mà những liều thuốc không đúng lúc và không đúng liều.

Một số biểu hiện là chủ đầu tư bỏ trốn, người dân biểu tình và đã đi tới manh nha chiếm dự án. Tôi cho rằng đó là dấu hiệu của bệnh bất động sản đang xấu dần đi.
- Ông Nguyễn Văn Đực

Mặc Lâm: Riêng chuyện hỗ trợ gói 30 ngàn tỉ đồng thì ông nhận xét ra sao về cách sử dụng của nhà nước?

Ông Nguyễn Văn Đực: Chuyện hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng thì chúng ta thấy rằng từ đầu năm 2013 đã có nghị quyết 02 của chính phủ nhưng cho tới tháng 7 tháng 8 rồi có cái thông tư của chính phủ để mà bơm vào bất động sản 30 ngàn tỉ nhưng thực tế nhiều  doanh nghiệp và người dân chỉ nhận được vài chục tỉ thôi. Với vài chục tỉ đó không thể nào cứu được sự khó khăn của bất động sản. Biện pháp thứ hai là nhà ở xã hội mà nhà ở xã hội thì nhiều doanh nghiệp đã bị khó khăn, nhiều dự án đã chết 3-4 năm rồi nay bỗng dưng có chính sách “nhà ở xã hội” họ lại nhờ vào chính sách này không phải vào mục đích xây nhà ở xã hội mà với mục đích tìm một số tiền trong cái gói kích cầu này.

Mặc Lâm: Riêng về việc nhiều doanh nghiệp chuyển đổi các chung cư không bán được trở thành trường học hay làm bệnh viện. Đây là những ý tưởng rất tốt trong tình hình hiện nay nhưng họ có được nhà nước tiếp xúc hay hỗ trợ một cách có hiệu quả hay không?

Ông Nguyễn Văn Đực: Chuyện doanh nghiệp chuyển đổi công năng như  biến chung cư thành những trường học, bệnh viện....hoặc là chia nhỏ căn hộ thì thủ tục xét duyệt lại quá rườm rà, quá phức tạp đưa đến hiện nay chỉ có một hay hai chung cư được chuyển đổi thành diện tích nhỏ thôi. Trong khi nhu cầu chuyển đổi rất lớn mà chúng ta thì lại làm quá chậm cho nên rất nhiều doanh nghiệp làm liều tức là người ta làm trước khi có quyết định. Song song với việc người ta làm trước khi xin thì đấy là chuyện phạm luật nhưng mà do bức xúc, do sự tồn tại của doanh nghiệp nên buộc lòng người ta làm sai luật, đi trước luật.

Việc xử lý nợ xấu

Một công trình đang được thi công, ảnh minh họa. RFA photo

Mặc Lâm: Vừa rồi nhà nước có thành lập công ty xử lý nợ xấu, theo ông nhận xét thì qua gần 6 tuần lễ vừa qua,  công ty này có xử lý các món nợ trong lĩnh vực bất động sản một cách hữu hiệu không?

Ông Nguyễn Văn Đực: Theo tôi biết nợ xấu của bất động sản rất lớn, không phải một vài trăm ngàn tỉ và có thể còn nhiều hơn nữa. Rồi chuyện sở hữu đan chéo trong các ngân hàng, trong các công ty sân sau  rất lớn và rối tung lên trong việc này. Một ông ngân hàng A có thể sở hữu ngân hàng B, ngân hàng C và đồng thời lập thêm một công ty D,E,F… và chính mấy ông lại cho vay lẫn nhau. Cái này gỡ rất là khó vì số tiền cực kỳ lớn. Trong khi theo tôi biết là công ty nợ xấu chỉ có khoảng 500 tỉ mà 500 tỉ thì tôi nói thật không giải quyết được gì, chỉ cần một dự án thôi cũng đã là 500 tỉ rồi. Vì vậy công ty nợ xấu này cũng  không giải quyết được rốt ráo vấn đề khó khăn của nền kinh tế và đặc biệt là của bất động sản.

Theo tôi biết nợ xấu của bất động sản rất lớn, không phải một vài trăm ngàn tỉ và có thể còn nhiều hơn nữa.
- Ông Nguyễn Văn Đực

Mặc Lâm: Xin được hỏi ông một câu cuối cùng: trước tình hình chung khó khăn như vậy thì công ty bất động sản Đất Lành của ông hoạt động ra sao và chiến lược kinh doanh của công ty là gì?

Ông Nguyễn Văn Đực: Do công ty của tôi định hướng trước đây 2-3 năm với sản phẩm là căn hộ nhỏ, diện tích 40,50 mét vuông và giá bán từ 13 cho đến 16 triệu /mét vuông. Sản phẩm đó phù hợp với sức mua, nhu cầu của người dân. Do đó chúng tôi đã bán hơn 90% số căn hộ. Hiện nay.chúng tôi cũng đã bàn giao hơn 70% số căn hộ. Chúng tôi cũng gặp khó khăn đó là  sự yếu kém về tài chính nhưng do chúng tôi chọn phân khúc hợp lý cho nên dự án của chúng tôi cũng từng bước hoàn thành. Có thể bảo hôm nay là ở phút 89 rồi chỉ còn 1 phút thôi là chúng tôi hoàn thành. Và như vậy trong khó khăn thì chúng tôi cũng có rất nhiều khó khăn nhưng mà có thể nói là tạm ổn, bàn giao được cho người dân, hoàn thành được dự án là do chúng tôi đi đúng vào cái phân khúc hợp lý.

Mặc Lâm: Một lần nữa xin cảm ơn ông Nguyễn Văn Đực, giám đốc công ty bất động sản Đất Lành đã dành cho chúng tôi cuộc phỏng vấn ngày hôm nay.