Giải pháp 30 ngàn tỷ

Mặc Lâm, biên tập viên RFA, Bangkok
2013-05-02

Sau bốn năm phát triển nóng và tự phát, thị trường bất động sản Việt Nam như con gấu ngủ đông, nó không chịu thức giấc khi băng đã tan và bóng mặt trời đã lấp ló từ phương Đông.

Những nhận xét hóm hỉnh này có thể phác thảo hiện tượng kinh doanh bất động sản lụn bại tại Việt Nam hiện nay khi tổng số nợ tồn kho mà Quốc hội Việt Nam được nghe báo cáo trong tuần lễ vừa qua là tròn 1 triệu tỷ đồng. Liệu 30 ngàn tỷ mà nhà nước bỏ ra có đủ làm cơ thể thị trường bất động sản ấm lại phần nào hay không?

Làm sao bình ổn với 30 tỷ?

Thị trường bất động sản đóng băng cho tới ngày hôm nay vẫn không có phương thức nào giải cứu thật ra bắt nguồn từ giá cả không thật do chính những đại gia bất động sản, những tập đoàn kinh tế, những nhóm lợi ích cấu kết nhau lập ra khi đầu tư xây dựng những căn nhà với giá trị thật chỉ 10 triệu một m2 nhưng lại phóng đại giá tới 60-70 triệu. Khi thị trường thức giấc không còn bị ảo giác nữa thì chính là lúc khách hàng quay lưng với phân khúc căn hộ trung và cao cấp.

Thị trường bất động sản tê liệt không những ảnh hưởng trực tiếp tới ngân hàng với núi nợ xấu khổng lồ đang đè nặng mà nhiều ngành nghề khác cũng liên đới ảnh hưởng. Trước mắt là hàng trăm ngàn công nhân xây dựng, hàng chục ngàn cửa hàng mua bán vật liệu cũng như đạo quân thất nghiệp các ngành nghề khác đang gây bất ổn cho nền kinh tế. Tiếng kêu cứu từ doanh nghiệp bất động sản không còn nhỏ lẻ mà đã trở thành thúc bách cho các chính sách kinh tế vĩ mô của nhà nước. Từ sự thúc bách này, gói hỗ trợ 30 ngàn tỷ được mang ra hỗ trợ bất động sản tuy gây tranh cãi nhưng công bằng mà nói, nó có tác dụng nhiều mặt, trước nhất nhà nước đã cho thấy sự quan tâm của mình đối vấn đề và con số 30 ngàn tỉ tuy chỉ là vài phần trăm đối với mối lo 1 triệu tỷ, cũng phần nào làm ấm lại một phần của cơ thể bất động sản đang bị đóng băng.

Một công trình xây dựng bị tạm ngưng vì hết vốn? RFA

Vàng và bất động sản hoàn toàn khác nhau. Giá vàng ngày càng tăng so với thị trường vàng thế giới nhưng vẫn có người xếp hàng tranh mua, trong khi giá nhà đất của thị trường bất động sản VN đang đóng băng tuy kêu giá xuống mỗi ngày vẫn không có người mua, như vậy thì giải pháp bình ổn thị trường là không chính xác

Theo Thống đốc Nguyễn Văn Bình thì số tiền này được dùng để bình ổn thị trường bất động sản chứ không phải đề bình ổn giá. Đây là cách nói mà ông Bình áp dụng cho việc đấu thầu vàng trong những ngày qua.

Thật ra vàng và bất động sản hoàn toàn khác nhau. Giá vàng ngày càng tăng so với thị trường vàng thế giới nhưng vẫn có người xếp hàng tranh mua, trong khi giá nhà đất của thị trường bất động sản Việt Nam đang đóng băng tuy kêu giá xuống mỗi ngày vẫn không có người mua, như vậy thì giải pháp bình ổn thị trường là không chính xác.

Hơn nữa con số 30 ngàn tỷ so với 1 triệu tỷ đang tồn kho là muối bỏ biển. Nó chỉ có tác dụng rất nhỏ trên một phần nào đó vì chỉ chiếm 3%  thì làm sao bình ổn được với con số như vậy? Có chăng số tiền này tạm thời là lực đẩy cho cỗ xe đang mắc lầy có thể nhúc nhích để rồi sau đó thị trường sẽ tự điều chỉnh và khởi động lại tốt hơn.

Ông Lê Hoàng Châu chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cho biết nhận xét hướng tích cực của mình qua số tiền 30 ngàn tỷ này:

Gói tín dụng kích cầu tiêu dùng thì tôi cho rằng nếu đến tận tay người có nhu cầu mua nhà và nhất là những người có thu nhập thấp thì những người đó nếu mua nhà thì sẽ giúp giải quyết được hàng tồn kho trên thị trường bất động sản rất là tốt.

Vừa rồi tụi tôi đề nghị thì chính phủ đã chấp nhận được cái thứ nhất là cho phép mua nhà ở xã hội. Đề nghị thứ hai của chúng tôi là ổn định lãi suất 6% trong hai mươi năm thì vừa rồi chính phủ cũng đồng ý cái thời gian vay là trên mười năm. Trước đây chỉ cho phép 10 năm thôi nhưng lãi suất không ổn định thì chúng tôi đề nghị lãi suất phải ổn định để cho người tiêu dùng được mua.

Con số 30 ngàn tỷ so với 1 triệu tỷ đang tồn kho là muối bỏ biển. Nó chỉ có tác dụng rất nhỏ trên một phần nào đó vì chỉ chiếm 3% thì làm sao bình ổn được với con số như vậy?

Câu hỏi là sẽ đến tay ai?

Tuy nhiên cách mà 30 ngàn tỷ vận hành mới quan trọng. Số tiền này được chi vào đâu, cho ai chính là tiền đề cho giải pháp. Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc công ty kinh doanh bất động sản Đất Lành cho biết về gói hỗ trợ:

Một khu biệt thự nằm chờ khách hàng. RFA

Theo tôi được biết 30 ngàn tỷ đồng nó không phải hỗ trợ cho doanh nghiệp mà là hỗ trợ cho người mua nhà tức là những người mua nhà có giá trị dưới một tỷ đồng thì nhà nước ỗ trợ về lãi suất. Thay vì lãi suất 10-12% thì nay còn 6% một năm thôi phần còn lại nhà nước sẽ hỗ trợ.

Nhưng cho tới nay theo tôi được biết chưa có một cá nhân nào được vay ưu đãi này bởi vì còn nhiều thủ tục phải duyệt nữa. Phải thông qua bên tài chính, ngân hàng rồi phải có những hướng dẫn cụ thể, tức phải hướng dẫn những người như thế nào, hoàn cảnh nào và điều kiện mua nhà như thế nào...nó thành một văn bản chính thức chứ không phải bằng từ một nghị định nhà nước mà áp dụng được. Nghị định chỉ là định hướng thôi rồi từ những định hướng phải có những văn bản dưới luật. Cho tới ngày nay chưa có một cá nhân nào có thể vay trong gói ưu đãi trong 30 ngàn tỷ đồng đó.

Vấn đề chậm chạp không phải chỉ xuất hiện mới đây mà ở những gói kích cầu trước báo chí đã phanh phui rất nhiều vụ tiêu cực của cán bộ nhằm vòi vĩnh người được trợ giúp trước khi họ cầm được trong tay số tiền vay từ ngân hàng. Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản nào cũng muốn bán sản phẩm của mình trước nhất sẽ dẫn đến tình trạng bôi trơn để khách hàng của họ ưu tiên hơn trong việc xét duyệt.

Từ những thực tế này, hiệu quả của gói kích thích mua nhà xã hội sẽ không bao nhiêu đó là chưa kể tới khả năng thanh toán của người thu nhập thấp có trả nổi số tiền mà họ vay hay không, khi chỉ chăm chăm vào đồng lương bấp bênh của mình. Bên cạnh đó, thuế thu nhập cá nhân có thể tăng cao và các loại phí cho một căn nhà có thể đè họ dưới đống nợ không tên nhưng phải trả ngay mới được dọn vào nhà.

Nhưng cho tới nay theo tôi được biết chưa có một cá nhân nào được vay ưu đãi này bởi vì còn nhiều thủ tục phải duyệt nữa. Phải thông qua bên tài chính, ngân hàng rồi phải có những hướng dẫn cụ thể, tức phải hướng dẫn những người như thế nào, hoàn cảnh nào và điều kiện mua nhà như thế nào...

Ông Nguyễn Văn Đực

Rất nhiều chuyên gia trong và ngoài nước cùng khuyên người dân có nhu cầu nhà ở thực sự đừng nên vội mua nhà lúc này vì giá bất động sản còn xuống thấp hơn nữa kể cả nhà ở xã hội. Không phải vì gói kích cầu 30 ngàn tỷ không có tác dụng nhưng do thực tế khách quan của thị trường cho thấy giá 12 triệu mỗi m2 vuông vẫn còn khá cao do đó hãy chờ một thời gian nữa.

Ông Nguyễn Văn Đực chia sẻ kinh nghiệm của ông qua nhận xét này:

Hiện nay chúng tôi đã bán gần hết rồi, số căn hộ còn lại chỉ 50-60 căn thôi và hiện nay thì khách hàng rất ít mua bởi vì có thể khu vực của chúng tôi đã bão hòa thứ hai nữa có thể người dân chờ đợi một thị trường giá thấp hơn hoặc chờ đợi cái gói ưu đãi này mà hiện nay có thề nói thị trường không bán được kể cả những căn dưới 1 tỷ đồng.

Người ta biết rằng cái số tồn kho rất nhiều và rất nhiều doanh nghiệp đứng bên bờ khó khăn nếu không muốn nói là chuẩn phá sản. Nhiều doanh nghiệp đang cần phải có tiền mặt thêm để chi dùng, để đầu tư tiếp hoặc trả nợ trả lãi ngân hàng vì thế buộc lòng doanh nghiệp chúng tôi phải giảm giá liên tục và người dân thì hy vọng còn giảm giá nữa và theo tôi sẽ có một số phân khúc còn giảm giá nhiều nữa riêng về những phân khúc nhà giá thấp giá trung bình thì có thể giảm nhưng mức độ ít mà thôi.

Nhà nước tỏ ra quan tâm tới nhà cho người thu nhập thấp qua quyết định hỗ trợ thuế. Kể từ ngày 1/7/2013 sẽ giảm 50% thuế VAT với hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội và 30% thuế VAT với hoạt động đầu tư kinh doanh căn hộ có diện tích dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Đây là động thái giúp cho doanh nghiệp một cách cụ thể và nhiều người tin rằng nó sẽ kích thích tốt hơn cho doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu cho biết ý kiến của mình:

Sắp tới sẽ có một nghị định của chính phủ về phát triển nhà ở xã hội. Nghị định đó sẽ tạo cơ chế để có quỹ đất với giá rẻ hơn rồi chính sách tín dụng đối với doanh nghiệp đầu tư trên cái dự án xã hội này thì lãi suất được ưu đãi rất thấp nếu với chính sách như thế thì hoàn toàn khả năng giảm giá ở phân khúc thị trường nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có quy mô nhỏ dưới 70m2 mỗi căn hộ thì hoàn toàn khả thi.

30 ngàn tỷ tuy nhỏ bé so với nỗi lo canh cánh của giới kinh doanh bất động sản nhưng dù sao nó cũng là chiếc gậy tuy mỏng manh nhưng vẫn có thể giúp cho giới này có cơ hội nắm lấy để tự trườn ra khỏi khu đầm lầy mang tên bất động sản.